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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  還有另一種情況，就是政府、房地產商想先建房，等客上門，先幹起來再說，是基於房地產的需要，屬於自說自話。

  王先慶：這是一個"企業進化論"，是從工廠型企業向服務型企業的進化。以前企業是看到有瞭需求就趕緊買設備、招工、建廠房，然後生產。在這個過程中，財務、市場決策和管理基本上都是圍繞著產品本身，沒有什麼發展戰略。

  "十 一五"以來，佛山的經濟發展轉型呈現出瞭兩輪主題鮮明的變化：自2006年前後，佛山以傳統產業為主要對象，展開瞭一輪淘汰落後產能、生產線轉型升級的產 業變革。當這輪延綿數年，以挽回環境、成功保衛傳統制造業優勢為結果的產業轉型告一段落後，佛山開始瞭三年城市升級，希望以全新的城市環境倒推產業升級； 同時，推行產業鏈招商和創建國傢創新型城市，直接拉動佛山經濟質與量的提升。

  當一座座寫字樓在千燈湖、季華路乃至佛山各鎮街拔地而起，一場發端於工業園而目標指向都市的"制造業上樓"運動，正在悄然醞釀成風；在這背後，是一場意味深遠的經濟模式轉型。

  南方日報：鎮街建的高端寫字樓和禪桂中心區建的寫字樓，誰更有競爭力呢？

  南方日報：換句話說，"制造業上樓"，是企業由生產化到服務化，總的經濟形態也從生產化到服務化。





  過去30年，佛山是工廠化運動，到處都是工廠，現在的運動，叫寫字樓運動也好，總部經濟運動也好，背後就是產業的升級轉型。過去佛山確名間鄉房屋貸款實在整個服務業方面發展得太落後瞭，空間很大，所以現在大傢都看到瞭這個潛在的需求。

  2

  王先慶：總部經濟在一定意義上就是寫字樓經濟，總部就是要到寫字樓裡面去，它們之間可能有一些細微的區別，那就是很多總部不一定就是在那種都市裡的那些寫字樓裡面去，它可能也在某一個科技園區、工廠區。

  "制造業上樓"是一個產業轉型的基本規律。整個工業化的進程中，最初工業化時大量建工廠，大量工廠在工業化完成後使命就結束瞭，企業轉變成以服務型經濟為主，所以這是經濟本身發展的規律。

  王先慶：這就是典型的產業運動。過去30年，佛山是工廠化運動，就是到處都是工廠，現在的運動，叫寫字樓運動也好，總部經濟運動也好，背後就是產業的升級轉型。就是經濟的主體從工廠到寫字樓裡。

  王先慶：發展最快肯定是南海，然後是禪城。

  王先慶：分為兩種情形，一種確實有市場需求，企業規模、數量、人口已經達到一定級別，比如大瀝，將近100多萬人，幾千上萬企業，整個產值幾百億元，就會從很多業務中延伸出一系列商務上的需求，這些商務活動需要專業化，就是總部經濟的動力和來源。

  南方日報：佛山有區級政府明確提出，以服務當地支柱產業為重點，發展總部經濟，你對此怎麼看？

  而在這伴隨著城市升級的新一輪經濟轉型中，一個越發鮮 明的現象開始為外界所矚目：一方面佛山多年來發展緩慢、總量相當有限的寫字樓載體供應量突然激增，其中不乏萬達等商業地產巨頭，多個富有都市商務願景的片 區崛起；另一方面，"制造業上樓"從零星個案逐漸變為越加明顯的趨勢，多個行業企業甩開傳統的工業園形象將總部遷入寫字樓中，寫字樓經濟開始"從理想變為 現實"。

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  南方日報：那麼，企業上樓的本質是什麼呢？

  過 去的商務活動比如市場調查、開拓、品牌打造、商務談判，都由企業自己完成，隨著企業實力提高，需要專業化的人，這些專業化的人會為企業提供服務，這些服務 聚到一起就要到寫字樓裡去瞭。比如招商、工商註冊、展銷、商場陳列佈局、采購等，這一系列商務活動都獨立出去，那就需要找專業的公司，所以這種寫字樓就叫 商務集聚。

  南方日報：怎樣評估寫字樓經濟的輻射效應？會對周邊地區帶來什麼？



  王先慶：不是否定，企業要從工廠向寫字樓轉變，不脫離實體經濟，這是實體經濟的進步。

  王先慶：這是產業轉型的開始，以後還有一段相當長的時間，不是一年兩年的事情。服務型經濟的進化大概還有10-20年，無論是總部經濟還是寫字樓經濟都是一個符號，核心都是服務型經濟，現在進度太慢瞭，太滯後。

  寫字樓經濟的興起，在珠三角並非個案。而與東莞等地相 比，佛山本土制造業的強盛，為這輪經濟模式的轉變帶來瞭獨特優勢。同時，王先慶提醒，在制造業上樓過程中，企業本身必須改變"工廠型經濟時代"舊有的組織 架構、管理模式，從意識和企業戰略上適應總部經濟模式下的發展需求。

  企業上樓，觀念和組織必須同步改變

  南方日報：工業園是佛山經濟的特色，每個企業在一個園子裡生產、建宿舍、食堂，互相少有往來。



  從"工廠型"到"服務型"的經濟轉型

  總部經濟在一定意義上就是寫字樓經濟

  寫字樓經濟是一場典型的產業運動

  寫字樓經濟對周邊的生活類服務業肯定會帶來影響，因為寫字樓集聚裡的主要是高層次的研究人員、決策人員、管理人員，需要在周邊居住，享受生活服務。為什麼佛山有些地區那麼多工廠，總部經濟卻做不起來？商務環境不行。

  南方日報：現在個別地方的企業傢存在困惑，他們認為政府推動寫字樓項目乃至服務業載體，是否要趕走某些制造業？

  南方日報：換句話說企業進瞭寫字樓，也未必符合服務型經濟特征，它需要一個過程來進化？

  南方日報：2007年前後，佛山傳統產業轉型升級，逐漸出現瞭較早的一批總部經濟載體，但並非高層寫字樓，地理位置也是在禪桂中心區之外。這是否屬於真正的總部經濟？

  他們以為所謂寫字樓經濟就是建一個寫字樓，靈魂沒轉過來。一些成功地區如上海，之所以能做強寫字樓經濟，是因為聚集瞭大量的投資公司、資本公司、進出口貿易公司，這些公司所做的事情跟工廠企業做的不一樣。比如在全世界、全國並購，這些就需要專業的公司去做。

  南方日報：就你目前掌握的情況來看，佛山寫字樓經濟哪個區發展最快？

  在這個過程中，企業生產是服從於企業發展戰略，先有工業設計，再有市場開拓，然後才決定是什麼產品。所以這和以生產線為核心的工廠型企業是兩種完全不同的理念。

專傢稱 佛山制造業上樓才剛剛開始

  在這種情況下，生產以外的活動地位並不重要。而總部經濟或者寫字樓經濟則與此相反，以總部為主，總部去進行市場戰略的策劃，然後生產服務於企業戰略和管理。

  "在 過去30多年中，佛山經濟形態中的主要元素是工廠和產品，企業一切活動圍繞工廠進行，處於工廠型經濟時代；而無論總部經濟還是寫字樓經濟，都是服務型經濟 時代的產物。"廣東財經大學流通經濟研究所所長王先慶在接受南方日報記者專訪時表示，"制造業上樓的本質是企業從'工廠型'向'服務型'的轉變，寫字樓經 濟的出現，也意味著佛山經濟形態開始從工廠型經濟到服務型經濟的轉變。"

  王 先慶：和現在寫字樓裡的總部經濟相比，這是兩種不同形態的總部經濟，它們基於不同形態的不同戰略。2007年後出現的這種總部經濟，是基於生產制造為主 的，隻不過把生產過程轉移出去瞭，但是生產的靈魂--管理、訂單、財務、技術研發、還是留瞭下來。一切還是以生產為主導，還沒有變成服務型經濟的總部，所 以是工廠型經濟的總部。那麼現在我們所說的總部經濟是服務型的總部經濟，先有總部經濟的運作才有工廠的管理。

  南方日報：你認為，寫字樓經濟在佛山是一種剛開始的趨勢，還是已經達到瞭高峰期？

  南方日報：現在佛山的季華路商業帶、千燈湖商圈，寫字樓載體建設勢頭很旺。

  很多工廠型企業沒有現代市場意識，是一種傳統的"大而全"或"小而全"的形態，企業一切運作核心就是訂單、產品，一系列對外聯絡、活動、經濟，都依附在生產中，其他一切都是從屬關系。

  王先慶：這是小農意識在工廠中的一種延續，是有現代工業設備的小農經濟。很多企業沒有現代市場意識，是一種傳統的"大而全"或"小而全"的形態，企業一切運作的核心就是訂單、產品，這樣一系列對外聯絡、活動、經濟，都依附在生產中，以生產為主，其他一切都是從屬。

  王 先慶：不能一概而論，這取決於寫字樓內部企業自身能力。這個能量就好像核武器，能炸多遠，取決於本身的能量等級，不是你說多遠就是多遠。這個區域這麼多企 業聚在一起，就好像打仗，所有兵種加起來能打多大的戰爭一樣。比如千燈湖寫字樓輻射范圍，取決於企業所做的事情、水平、檔次。

  南方日報：東莞近幾年總部經濟概念也很熱門，佛山與其相比有何不同？

  王先慶：各有特色，模式不太一樣。佛山實體經濟特點是工廠都是本地人投資的，而東莞以外來投資的純廠房為主，缺少真正本地的制造，隻要這些工廠全部走瞭，制造業就全都沒瞭。因此制造業是佛山總部經濟比較好的基礎。

  為什麼這兩年，很多項目投資方都聚焦佛山呢？因為過去佛山確實在整個服務業方面發展得太落後瞭，空間很大，所以現在大傢都看到瞭這個潛在的需求。

  3



  南方日報：佛山除中心城區外，我們還能看到很多鎮街在搞綜合體、寫字樓，這其實是企業的需求，還是市場出於地產的熱情而推動的呢？

  他們以為所謂寫字樓經濟就是建一座寫字樓。這幾代企業傢的經濟理念已經到瞭一個必須轉型的程度。因為他們很迷戀產品制造和工廠，不熟悉現代服務業的發展，也不真正瞭解寫字樓經濟的價值。

  如同佛山30年前的經濟轉型是農民洗腳上田、最終在工廠中 完成工業化轉型一樣，王先慶認為，"制造業上樓"以及寫字樓經濟發展本身也是一場新的產業運動，並非對佛山實體經濟的否定，而是一場進化，體現瞭產業轉型 的基本規律，並且這場運動在佛山剛剛開始，未來還將持續至少一二十年時間。

  王 先慶：有兩個問題，第一，政府解釋是否清楚，這些樓建來幹嘛？第二，企業觀念也落後，實際上這些年，在我們和佛山的接觸中，確實看到企業在搞制造、搞金屬 研發、搞技術等方面很有一套；但是要怎樣做服務經濟，大傢普遍缺少超前意識和清晰認識，更主要是有大量的、似是而非的觀念在。

  南方日報：有些制造業企業也看好寫字樓發展，但可能更多看重背後的房地產投資機會。

  王先慶：這就顯示出，佛山制造業在這一方面的缺陷，或者說，是這幾代企業傢的經濟理念已經到瞭一個必須轉型的程度。因為他們很迷戀產品制造和工廠，不熟悉現代服務業的發展，也不真正瞭解寫字樓經濟的價值。

  王 先慶：在過去30多年中，作為制造業大市，佛山經濟形態中的主要元素是工廠和產品，而工廠是分佈在工業園區，沒有一種專門形態的總部經濟。而無論總部經濟 還是寫字樓經濟，都是服務型經濟時代的產物，是以服務經濟為主的一種經濟形態，是從工廠中分離出來的元素；而以制造業為主的這種總經濟形態，更多的是工 廠。

  佛山很少有這種事發生，企業不懂得怎麼去全世界並購，也不懂得去進行資本運作，所以很少有投資基金出現，也很少有並購出現，整個土壤有一些問題。

  南方日報：很多人對佛山制造企業的管理傳統是有意見的，比如有企業還在沿用很多年前的每周5.5個工作日制度。是否"進城"、"上樓"也將帶來管理方面的改善？

  王先慶：企業必須有所改變，也就是企業組織結構以及企業理念、文化的變化。如果理念都不變化的話，就白上樓瞭。企業要先懂服務型經濟，進寫字樓才有用，你不懂，進去瞭企業可能會死，或者又回去瞭。

  南方日報：你過去曾提出過粵商的文化特點是比較務實，但不擅長務虛。

  王先慶：粵商的傳統是生產主導經濟，過分務實，隻看到產品。所以這就是兩種不同的經濟形態。

  【對話】"制造業上樓"背後

  王 先慶：模式、組織結構一定要相匹配。在這裡我們要把浙商和粵商做一個比較，為什麼浙商就把寫字樓做得這麼好？因為浙商就是服務型主導的經濟。例如義烏小商 品城，就是一個服務業的典型。他銷售的很多商品都是廣東制造，但首先他們是把市場打開，做好渠道、推廣、市場標準，什麼都搞好然後再去組織工廠生產。這樣 他們的服務業就真正做起來瞭。

  南方日報：企業上樓後成本也會增加，您認為佛山現在到底有多少企業有這個實質的需求？在寫字樓的供應總量方面，您覺得過多瞭嗎？

  王先慶：這是芳苑鄉農地貸款率利最低銀行比較一種經濟模式的轉型，一種大趨勢。需求肯定有，但不挖掘、不提供產品就肯定沒有。佛山潛在需求很大，但還有企業的觀念沒有轉過來，所以從現在房地產的角度來看，是有一點過量瞭；另一方面，不能拿現在過量與否，來衡量佛山的總需求。

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  王 先慶：對，上一次經濟形態的變化是工業化，以工廠為主；隨著工業化進步，產品和工廠分佈到各個地方，但各方面服務類元素，物流、金融、管理則會進入城市、 進入寫字樓，企業在工業園裡是找不到這種專業化服務資源的，這種資源一定要到都市裡去，例如在工業園你找不到高校，找不到市場專傢。

  南方日報：這種變化是不是否定實體經濟？

  這是產業轉型的開始，以後還有一段相當長的時間，不是一年兩年的事情。服務型經濟的進化大概還有10-20年，無論是總部經濟還是寫字樓經濟都是一個符號，核心都是服務型經濟，現在進度太慢瞭。

  南方日報：有人強調"總部經濟和寫字樓經濟是兩碼事"，這二者有什麼區別？

  換 句話說，以往佛山的工廠型企業本身缺乏戰略設計。而服務性企業並非如此，舉個例子，有企業覺得新能源有發展前途，於是找三四傢企業聯合成立瞭一傢新能源投 資公司，這個公司要事先進行市場調研，然後弄清產品定位，根據定位選擇不同的合作對象，決定自行生產還是外包等。

  南方日報：如果佛山每個區都建一個很好的總部經濟商務中心，這現實嗎？

  王先慶：不可能，一個地區真正有這個層次的不會有很多，而是由很多因素決定，不是想建成就能建成。總部經濟、寫字樓經濟不是簡單地建幾棟房子，而是需要遵循經濟規律。現在好多地方有這樣的提法，其中有政府或房地產商的推動因素。

  南方日報：各地的總部經濟策略不同，例如去年南京提出在中心城區，主要集聚現代服務業總部企業，在開發區聚集高新技術產業、制造業總部。

  王先慶：我認為這個策略可行，但需要這個開發區內的制造業企業是研發型而不是工廠型。不同企業、產業的總部經濟發展不同，因此要看企業類型來佈局。

  嘉賓：廣東財經大學流通經濟研究所所長王先慶

  王 先慶：大力培育本地產業的總部經濟，我很贊成，像溫州等浙江地區就流行這樣。政府支持本地企業到全國去並購，到全國去建分店，把總部留在本地。推動本地的 制造業發展總部經濟，還是要分離出商務，專業化，比如物流、市場都獨立出去，進入到總部去，進行企業組織的變革。

  王先慶：不能簡單而論，存在不同等級的商務帶和需求。低端的商務活動和高端的商務活動是不同層次的，分為區域級、社區級。

內容來自sina新聞

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  然而，對於服務業發展嚴重滯後於制造業的佛山來說，這是一場令人驚喜但又充滿陌生意味的變化。寫字樓經濟、總部經濟本身意 味著什麼？為什麼擁有上萬億工業總產值的佛山制造，此前遲遲未能真正出現"制造業上樓"的潮流？佛山寫字樓經濟的發展動力來自哪裡？還將持續多久？

  南方日報：為什麼之前佛山沒有出現"制造業上樓"的潮流，也沒有規模化的總部經濟？

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-07-31/09283393215.shtml

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