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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。


知情人士透露,中都集團融資的主要來源包括銀行貸款、委托貸款、信托貸款和小額公司貸款等。其中,中都集團旗下的中都百貨曾向金谷、中鐵、長城新盛三傢信托公司融資。業內人士透露,其共涉及3傢信托公司的4個項目。中都百貨2012年向金谷信托和中鐵信托申請的貸款皆已在2013年年底還清,其中,金谷信托項目如期清算,中鐵信托項目提前結束兌付。

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中都集團董事長楊定國失聯,引發市場對相關公司和金融產品風險的高度關註,其中包括尚未到期的信托產品,是否受到波及更為投資者關註。

危機發酵長城財富5號或受牽連

老李介紹,信托項目出瞭問題隻有兩種出路:信托公司用自有資金墊付,或者終結"剛性兌付",讓風險暴露在公眾面前。最後的兌付情況要看資產抵押的處理和信托公司"兜底"的意願。

風險錯配借新還舊難以為繼

6月18日,位於杭州慶春路的中都百貨突然停業。中都百貨位於餘杭臨平的總店也在同一天歇業。隨後,位於臨平、安吉等地多傢中都百貨門店相繼"暫停營業"。毫無征兆地突然停業後,目前中都集團電話總機也無人接聽,集團網頁也無法打開。

"無奈離開主要有兩方面的原因。一個是公司的問題。我覺得現在公司做的項目風險太大,到期兌付會出大問題。還有就是行業問題,信托公司的黃金期已經過瞭,接下來是風險爆發期。"老李說,"可謂笙歌歸院落,燈火下樓臺。"

"遠投7號"推介材料顯示,該產品於2013年6月24日成立,期限一年,今年6月23日到期。該計劃募資規模6000萬元,向宜昌弘健新材料有限公司發放貸款,用於企業流動資金周轉。但根據目前瞭解到的情況,弘健新材料工廠已經停工,公司或瀕臨破產。

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無奈墊付信托公司"兜底"能兜多久

該人士介紹,今年一季度,全國房地產銷售額同比減少三分之一左右。估計二季度的下降更加明顯。隨著房產滯銷,開發商資金成本不斷上升、資金鏈越繃越緊。最終銀行的開發貸款、房地產信托等的風險也將暴露。

目前已經有不少信托產品的風險暴露於公眾視線,但多數信托公司都選擇瞭"兜底"。如一傢信托剛剛到期的"遠投7號集合資金信托計劃"驚險兌付。

據瞭解,中都系是由房地產起傢的公司,中都百貨全稱浙江中都百貨公司,成立於2008年5月,隸屬於中都控股集團,專業從事大型購物中心、百貨商場以及主題店的投資和經營,擁有杭州中都購物中心等5傢子公司。其母公司中都控股集團有限公司的前身最早可追溯到1992年7月12日,目前公司主營業務有房地產、商業百貨、酒店、富紳特系列(物業管理、置業、諾維園林、金融等)四大事業體,旗下共有全資子公司20餘傢。

今年一季度集合信托發行數量1286款,發行規模2104.5億元,比去年四季度的3483.66億元縮水694.66億元,環比下滑39.6%。利得財富認為,目前發行規模的縮水主要是前期部分信托項目爆出兌付問題,使得投資者更加謹慎。

但中都百貨的關聯企業中都置業在長城新盛信托的5000萬元貸款項目尚在運行中。長城信托發行的"長城新盛-長城財富5號中都青山湖畔貸款集合資金信托計劃"於2013年7月19日成立,期限18個月;預計收益9.5%/年,收益半年支付一次,剩餘收益及本金信托到期一次性支付。信托推介材料稱,資金運用為向浙江臨安中都置業有限公司發放信托貸款,用於中都青山湖畔一期林泉流韻組團II標段後期景觀、綠化建設。臨安置業控股股東浙江中都房地產集團有限公司具備房地產一級開發資質,臨安置業以其擁有的中都青山湖畔一期林泉流韻組團II標段12幢準現房別墅(五證齊全)為本信托貸款提供抵押擔保,抵押率不高於50%;中都控股集團有限公司及實際控制人為本信托貸款提供連帶責任擔保;後期監管及風控措施得當,風險可控。長城新盛信托網站顯示,"長城新盛-長城財富5號中都青山湖畔貸款集合資金信托計劃"目前處於"運行中產品"。對於董事長楊定國的失聯是否會帶來影響,截至記者發稿,尚未收到公司回復。

另外,中都百貨和宜昌弘健分別屬於零售行業和管材行業。傳統零售業受電子商務沖擊,利潤率較前幾年呈持續下滑的態勢,而塑料管材更是屬於產能過剩行業。所以結合企業桃園就學貸款二胎年息財務狀況和行業前景,即可排除風險等級較高的信托項目。尤其是行業前景還可以預判企業未來的現金流。



用益信托數據顯示,1至5月份,房地產集合信托成立規模分別為302.9億元、101.7億元、203.6億元、241.6億元、118.7億元。

信托公司內部消息稱,此項目所有投資人在本周內(6月27日前)都會如期收到本息,並已逐一通知到瞭所有投資人。另有其他消息稱,目前信托公司正在"申訴資產保存",並已向"湖北當地法院提請訴訟追債"。依現有情況看,信托公司或是以自有資金進行先行墊付。

"目前隻有少數項目出問題,信托公司還能兜底。如果出問題的項目集中到期,我看沒幾傢信托公司有墊付的能力瞭。"老李認為。

兌付危機頻頻出現 地產信托產品風險或正在加速

專傢認為,由於風險的錯配,信托產品的高風險性並未被高凈值客戶完全認知,特別是浮動收益產品。隨著信托產品逐漸到期,前期被過度營銷、充滿樂觀的投資者才會發現這一市場逐漸顯露的"猙獰"面目。

老李認為,信托公司的不良資產會逐步暴露。"因為信托公司不能像銀行那樣短時間內募集大量的資金解決問題,騰挪的空間非常小。"老李直白地解釋。

他介紹,原來所在的信托公司今年以來做的項目投資房地產的不多,但其實風險可能比房地產還大。比如替財務狀況不好的地方融資,而且動輒十幾億元,規模巨大;還有一些為產能過剩行業的民營企業融資的產品,風險也很高。

從去年年底開始,這傢信托公司的一兩個項目已經出現融資方拖欠利息的情況。老李離開的時候,一款產品5月份就必須還本付息,但實際上這筆項目資金已經沒法收回。為瞭保兌付,公司隻能通過極高的利息募集資金,借新還舊。

"具體哪些項目出問題是一傢信托公司的機密,出事前都被遮掩得好好的,但我實在不敢看最終的結果。"老李這樣有十幾年投資經驗的信托經理被嚇跑瞭。

即便是高息募集資金,借新還舊也已經沒那麼容易瞭。

業內人士透露,按照到期後10個工作日內兌付本息的約定,信托公司暫未形成違約。目前,信托公司官網上已看不到該項目成立公告,隻有一份2013年9月30日發出的"遠投7號集合資金信托計劃信托資金管理運用報告書"。

某房地產數據提供商的負責人分析,現在很多出問題的開發商都犯同一個毛病:攤子鋪得太大,資金投入太多,最初對前景過於樂觀;一旦由於資金成本上升、監管收緊銀根而借不到錢,就會一下子失控。

"房地產信托成立規模的逐月減少,很大一部分原因是房地產信托產品越來越難賣。大傢對房地產信托的前景越來越悲觀,甚至商業銀行的管理層也抱著悲觀預期。大傢信心沒有瞭。這是最可怕的。"某房地產數據提供商的相關負責人告訴中國證券報記者。

6月19日,杭州市人民政府辦公廳印發《杭州市企業資金鏈風險防范與化解工作方案》(簡稱《方案》)。《方案》表示,協調化解工作組要加強對企業資金鏈風險的研判,實行分類快速處置,阻止風險擴散蔓延。對主業經營良好、暫時出現資金鏈緊張,或由於涉及擔保、個別銀行抽貸導致資金周轉困難的企業,要協調銀行不簡單采取抽貸、壓貸、緩貸、減貸、起訴等不利於整體處置工作的行為,不搞"一刀切、急剎車",靈活辦理企業轉貸;對由於過度融資、杠桿率高引發資金鏈風險,但產品有市場、有品牌、影響大的企業,要及早介入,采取行政協調、司法集中管轄、"企業瘦身"、市場重組等手段,加大幫扶力度;對產能過剩、無救助價值的企業,要及時轉入啟動善後處置機制,為進入司法程序處置創造條件。

利得中國財富管理研究院分析認為,中國以信托公司為代表的影子銀行充當瞭撮合高凈值個人客戶和一級市場融資之間的中介。那麼這種創新的模式又帶來什麼樣的挑戰呢?答案是風險的錯配:一級市場天然的高風險性並未被高凈值個人認知,特別是浮動收益產品。隨著信托產品逐漸到期,前期被過度營銷、充滿樂觀的投資者才會發現這一市場逐漸顯露的猙獰面目。

信托公司剛性兌付隱含的行業風險主要來自於三四線城市房地產業、礦業等行業。此外,經濟轉型背景下,過剩產業中的民營企業同樣也是信用風險的高發領域。

優選財富高級理財經理王健認為,看一個信托項目的風險,首先要看交易對手,即借款企業。看這個企業的財務狀況、行業前景,借款用途及還款來源。中都百貨和宜昌弘健(遠投7號融資方)的資產負債率都在較高水平。其中,中都百貨的負債率在2012年已超過80%,遠高行業60%的警戒線。

今年以來,信托產品無法按期兌付的事件不斷出現,意味著信托產品的風險在加速釋放。上海某信托公司業務骨幹透露,房地產信托的兌付高峰越來越近,可能在今年七八月份迎來一波高峰,2014年有超過6000億元的產品到期,不排除有信托公司在"兌付大考"中折戟。

"對現代化的企業而言,多少資產和多少負債並不是最重要的,關鍵是能否擁有穩定的現金流。"王健說。

老李今年4月份從一傢信托公司跳槽去瞭基金子公司。之前,他已經在這傢信托公司幹瞭十幾年。

內容來自sina新聞



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-25/08402791191.shtml

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