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  伴隨著政府賣地收入的減少,在周建成看來,同樣減少的還有進入上海的企業數量。"土地要素是企業生產活動最基本的生產要素之一,隨著上海新增入市工業用地的減少,企業又無法承擔城市中心區的高昂地價,選擇離開將成為趨勢。"

  今年4月3日,上海市發佈"新版國有建設用地(工業用地產業項目類)使用權出讓合同"(下稱"出讓合同"),其中規定,新增工業用地產業用地類項目7月1日起施行20年彈性年期制度,不再執行之前的50年期標準。

  2014年前4個月,上海市土地成交面積為261.02萬平方米,土地出讓金共計522.65億元,與北京的千億規模相比,上海市第一季度的表現不盡如人意。值得註意的是,在這500多億元的收入中,近一半收入來自1月份的土地交易。

  在徐行鎮,金耀明考慮的已經不是如何招商,"土地財政的時代已經是過去時,未來幾年嘉定面對的問題是如何將透支的10平方公裡給補回來。"

  記者查詢到的資料顯示,最早提出工業用地不能分割轉讓的文件是上海市2011年所發的《關於委托區縣辦理農轉用和土地征收手續及進一步優化控制性詳細規劃審批流程的實施意見》。其中提出,產業園區中同宗土地房屋進行轉讓時,不得分宗、分幢、分層、分套、分間辦理轉移登記。

  實際上,上海對於工業用地彈性出讓制度早有試點,這次出讓合同的修改則可看做是試點經驗在全市的一次推廣。2013年3月,上海發佈《臨港地區建立特別機制和實行特殊政策的三十條實施政策》,在臨港工業區實行工業用地彈性出讓,按規定可分別設定10年、20年、30年、40年、50年的出讓年限,出讓價格按照相應年限通過評估確定。

上海工業用地新政亮劍 存量時代拉開大幕

  根據這"五量"標準,上海市除瞭將總量框定在3226平方公裡外,更是明確瞭要對閑置、低效利用的工業用地進行盤活,在已有存量土地的二次發掘上做足文章。

  利器:縮短年限

  早在2013年11月,80%的土地為工業用地的上海自由貿易區就有意開啟工業用地轉商業用地的大門。今年4月,有相關媒體報道,上海自貿區不久將正式公佈自貿區土地流轉條例,其中工業用地將能夠變性為綜合用地,受此消息影響,外高橋、浦東金橋股票當日一路高歌。

  "隨著新增工業用地的出讓年限變短,最直接的影響便是這類工業用地價格的下降,然而與此同時,擁有大量工業用地存量的老工業企業、產業地產企業手中的工業用地年限仍然延續50年年限,其土地資源價值將會升高。"一位上海當地園區主管表示。

  "面對上海的這一系列新政,我們恐怕隻能選擇放棄這片市場。"一位知名產業地產企業的負責人告訴中國房地產報記者,無論是工業用地出讓年限縮短還是對於產權分割的嚴苛,都對於外銀行信用貸款代償缺錢急用哪裡汽車貸款信貸房貸來企業"很不友好"。

  "隨著對新增建設用地入市的限制,2014年上海市土地出讓將有一個明顯的下滑趨勢,政府的賣地收入也會相應減少。"月星集團投資管理中心副總經理周建成表示。這無疑將成為未來上海市政府不得不面對的一個巨大挑戰。

  對此,相關業內人士認為,應在未來進一步明確評價標準,以防閘門松口處成為權力尋租的重災區。

  工業用地能否分割轉讓,上海市的政策調整經歷瞭從"真空"到"規范"的過程。"上海市工業用地不能分割是近兩年提出的,5年之前並不是這樣。"周建成告訴中國房地產報記者。

  隨著新型工業化、信息化、城鎮化和農業現代化的快速推進,在人口高峰、城鎮化高峰和工業化高峰的聚合壓力下,全國都面臨著轉變用地模式、向集約要地的轉型需求。國土資源的節約集約利用,是實現調結構、轉變經濟發展方式的主動選擇和題中之義。這個過程既是規劃理念矯正、發展思路轉變的過程,更是土地管理制度改革創新的過程。

  人口規模高出北京400萬,是廣州的一倍。然而與之形成鮮明對比的是,上海土地面積僅為北京的2/5,與廣州相比也小瞭1000多平方公裡,這意味著,上海市人均用地面積僅為北京的1/3。

  "一些在上海土生土長的企業卻可以從這一新政中受益匪淺。由於它們一方面擁有大量存量工業用地,另一方面這些土地的50年使用年限並不受新政影響,因此它們現在掌握的資源更加奇貨可居瞭。"周建成告訴中國房地產報記者。

  而通過國土資源集約利用來實現生產要素的重新配置和效率的提高,也必然面臨著社會關系和經濟關系的重塑。上海的一系列工業用地改革政策的背後,是產業主體、地產載體和政府各個部門間的反復博弈平衡。而結果不論誰被淘汰、誰又受益,上海的此輪工業用地政策改革都將成為新城鎮化大潮中的一個重要范本,為其他城市提供寶貴的借鑒。

  隨著今年一季度末,上海市土地市場新增建設用地"零增長"的消息傳出,上海市土地交易市場陡然萎縮。4月份,上海市共出讓15幅經營性用地,成交面積35.57萬平方米,成交總額66億元,這僅相當於1月份成交額的1/4。

  2014年2月22日,上海市政府下發《關於進一步提高本市土地節約集約利用水平的若幹意見》,第一次提出共有土地分割信貸年息借貸增貸轉貸"總量鎖定、增量遞減、存量優化、流量增效、質量提高"的土地管理思路,穩定土地市場供應量,並以土地利用結構優化促進產業結構調整和城市功能完善。

  嘉定區,位於上海市西北部,上世紀50年代開發之初,嘉定便被定位為"上海科學衛星城"。如今,其區域內佈局瞭近百個大大小小的工業園和產業園,這一區域的用地現狀已然成為整個上海的縮影。

  記者瞭解到,上海市政府辦公廳日前已轉發文件,將新增供應的工業用地產業項目類、工業用地標準廠房類、研發總部產業項目類、研發總部通用類均納入全生命周期管理。

  "逐步淘汰傳統制造業,以現代服務業或者新型的產業綜合體形式代替,這就是上海推行一系列新政的根本邏輯。"周建成告訴中國房地產報記者,土地流轉的松閘為這一步產業升級亮瞭綠燈。

  "不過究其根本,政府才是最大的受益者",一位上海產業地產人士對中國房地產報記者表示。

  而從2014年年初開始上海出臺瞭一系列土地新政,目的就在於嚴控新增建設用地的同時,更加註重從存量土地上挖掘發展空間。此後,旨在盤活存量工業用地、升級上海市產業結構的數個新政在今年4月、5月間密集發佈,一方面推出彈性工業用地出讓制度,另一方面嚴控工業用地分割出讓。

  在徐行鎮政府前面,一片剛整理完成的土地亟待開發,四周環繞著高高矮矮的住宅樓。"幾年之前徐行鎮還是上海的郊區農村,但是隨著這幾年的房地產開發,已經很難再有大片土地供給傳統工業企業。"金耀明表示。

  而戴德梁行中國區工業部主管蘇智淵認為,隨著工業用地出讓年限的縮短,工業用地出讓產生的財政收入會分配到一個更平均的區間,避免因為一個大的產業項目而讓地方財政"一年撐死,一年餓死"。

  "從50年變為20年,總體來說是符合產業發展趨勢的,"金耀明告訴中國房地產報記者,"目前企業的生命周期普遍隻有10年,而以往50年的年限就給企業囤地從而獲得土地溢價收入提供瞭空間。"

  核心:控制增量

  而上海市所推行的企業生命周期管理方法中,工業用地彈性出讓隻是手段之一,"土地受讓人按開工、竣工、投產等時間決定繳納履約保證金"、不達標企業"主動退出"和"強制退出"機制,以及誰污染誰負責等都是考核和管理的重要保證。

  不過此次彈性工業用地政策仍然給一部分企業留瞭"後門"。根據規定,工業用地標準廠房類、研發總部產業項目類、研發總部通用類用地仍可維持原有的50年。然而,產業性質如何劃分,評定標準如何並沒有更加詳細的評述。

  雖然這一規模直到5月份才最終敲定,然而市場早在一個月之前就已經聞風而動,做出反應。

  目的:提高質量

  上海市盤活存量工業用地的思路非常清晰--控制增量、盤活存量,然而,如何在上述基礎上實實在在提高工業地產的質量,才是政府最終目的所在,也是整個產業升級、土地政策改革攻堅之處。對此,上海市的舉措一是開啟工業用地變性流轉,二是嚴格限制工業用地產權分割。

  "正是上海市在土地放量上的限制,真正給盤活閑置存量、盤活低效利用的工業用地帶來瞭壓力。"動力聯行董事長梁春告訴中國房地產報記者。

  "嘉定區規劃的國有建設用地總規模為278平方公裡,但是現在實際已用建設用地面積達到瞭288平方公裡。"嘉定區徐行鎮副鎮長金耀明告訴中國房地產報記者。

  然而,對於純工業用地,政策限制依然極其嚴苛,在新版國有建設用地(工業用地產業項目類)使用權出讓合同中明確提到,工業用地不得整體或分割轉讓,房屋不得分幢、分層、分套轉讓。

  根《中國經濟周刊》報道,截至2012年底,上海市土地財政償債規模達到2222億元人民幣,土地償債在政府負責償還責任債務中占比達到44.06%。而2013年,上海市土地出讓金額同樣高達2186億元,排在全國城市之首。

  作為中國發展最早、最為成熟的工業城市,上海也最早遭遇瞭土地資源緊缺與城市產業發展之間的尖銳矛盾。在上海市政府今年3月印發的《關於進一步提高本市土地節約集約利用水平的若幹意見》中就提出,"本市建設用地規模接近極限,土地供需矛盾突出,並存在建設用地佈局分散、結構不合理、用地效率不高等問題。"

  "過去許多地產開發企業追求以最快速度將項目出售,而能分割的工業用地最對其胃口。但是這類工業地產項目往往缺乏統一招商和管理,成為日後地區隱疾。"金耀明坦言。

  無論開啟流轉抑或嚴控分割,這些政策的出臺在客觀上會將中小型的生產性企業徹底逼出上海,留下更多的空間發展高端服務產業。近期的一系列新政可以看作是這些年來上海產業結構提升的一次總攻。

  影響:誰是贏傢

  記者瞭解到,隨著嘉定新城建設加速,加之產業結構調整的需求,一部分傳統制造類工業企業正在向更加偏遠的區域搬遷。能夠留在嘉定區中心的企業大多是一些企業總部或者研發型項目基地,如今多集中在南翔、馬陸一帶的產業基地中。

  在他看來,2010年上海市規土局出臺的《規劃土地政策支持高新技術產業化,促進經濟發展方式轉變和產業結構調整若幹意見》對外來企業相對"友好"。這份《意見》在當時支持企業分割轉讓節餘土地,此外還提到園區可以適當突破7%的配套用地限制。

  而如今,原本50年的使用年限縮短為20年,這意味著傳統拿地抵押再開發的模式將難以為繼。此外,隨著工業用地先租後讓政策的逐漸落地,這類產業地產開發商的現金流也同樣將面臨嚴峻考驗,外來企業在滬擴張之路的艱辛可想而知。

  2014年5月6日,上海市針對城市發展面臨的資源約束,明確瞭之前提出的"五量調控"(總量鎖定、增量遞減、存量優化、流量增效、質量提高)的土地管理思路,將2020年的規劃建設用地規模--3226平方公裡鎖定為未來建設用地的"終極規模"。

  公開資料顯示,截至2013年底,上海商業用地、住宅用地和工業用地的樓面均價分別為10707元/平方米、5570元/平方米、500元/平方米,前兩者分別是工業用地價格的20倍和10倍。但隨著工業用地二次開發提速,到2014年3月底,上海工業用地樓面均價已經悄然上升至1149元/平方米,比去年翻瞭一倍。

  記者據此致電上海市本地產業地產企業市北高新集團,其董秘胡申表示,工業用地出讓年限縮短至20年,可能會增加用地企業日後的搬遷成本,影響用地企業經營的穩定性,從而促使其在一開始就慎重選擇投資地點,所以擁有50年工業用地的企業普遍被看好。

內容來自sina新聞

  他認為,上述上海本地產業地產企業,無論張江高科、市北高新、漕河涇抑或外高橋、浦東金橋,其背後都有上海市國資委的背景,政府將成為這些企業土地價值重估背後的最大贏傢。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-19/14062737095.shtml
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